Beda Hak Guna Bangunan, Hak Milik, Dan Hak Guna Usaha

hak guna

Sertifikat tanah merupakan bukti otentik atas hak penguasaan, hak guna, atau bukti kepemilikan tanah. Sama halnya dengan kendaraan, entah mobil ataupun motor, yang pemiliknya harus mengantongi BPKB atau Bukti Pemilikan Kendaraan Bermotor sebagai bukti otentiknya.

Bicara sertifikat tanah, hampir dapat dipastikan Anda akan familiar dengan salah satu dari istilah-istilah menyangkut hak atas tanah berikut ini, seperti HGB, HM, ataupun HGU? Tentunya, Anda pun tahu kepanjangan dari masing-masing istilah tersebut. Lalu, apakah Anda juga tahu, definisi dari masing-masing istilah tersebut? Juga tahukah Anda, hal-hal lainnya menyangkut masing-masing hak atas tanah tersebut? Nah, jika Anda merasa belum tahu, maka Anda patut membaca artikel ini hingga selesai.

Baik, untuk lebih menegaskan, kita mulai dari kepanjangan istilah-istilah tersebut. Pertama, HGB atau Hak Guna Bangunan. Lalu, yang kedua, HM atau Hak Milik. Berikutnya, yang ketiga dan keempat, HGU atau Hak Guna Usaha, dan HP atau Hak Pakai.

Masing-masing hak atas tanah tersebut, tentu saja dibuktikan dengan sertifikat sebagai bukti yang otentik, seperti SHGB atau Sertifikat Hak Guna Bangunan untuk HGB, lalu SHM atau Sertifikat Hak Milik untuk HM, dan SHGU atau Sertifikat Hak Guna Usaha untuk HGU.

Baca juga: Properti, Apakah Itu?

 

Hak Guna Bangunan

Apa itu HGB? HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Namun, atas permintaan pemegang hak, dan dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya, jangka waktu tersebut dapat diperpanjang hingga paling lama 20 tahun.

Hak ini hanya dapat diberikan kepada warga negara Indonesia, atau badan hukum yang didirikan menurut hukum di Indonesia, serta berkedudukan di Indonesia. HGB dapat dijadikan sebagai jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan. Hak ini dapat beralih atau dialihkan kepada pihak lain.

Tanah yang dikuasai langsung oleh pemerintah dapat menjadi hak guna bangunan berdasarkan penetapan pemerintah. Sedangkan tanah milik dapat menjadi HGB karena adanya perjanjian otentik antara pemilik tanah dengan pihak yang akan memperoleh HGB.

HGB ini dinyatakan tidak berlaku lagi ketika:

  • jangka waktunya berakhir;
  • dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena ada syarat yang tidak dipenuhi;
  • dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
  • dicabut untuk kepentingan umum;
  • ditelantarkan;
  • tanahnya musnah; atau
  • orang atau badan hukum yang mempunyai HGB namun tidak lagi memenuhi syarat, sehingga wajib melepaskan atau mengalihkan haknya kepada pihak lain. Jika tidak dilepaskan atau dialihkan maka HGB tersebut batal demi hukum atau gugur dengan sendirinya.

 

Hak Milik

sertifikat hak milikPengertian Hak Milik yaitu hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dimiliki oleh setiap warga negara Indonesia atas suatu tanah. Hak milik juga dapat beralih atau dialihkan kepada pihak lain. Selain itu, hak milik dapat dijadikan sebagai jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.

Hanya WNI saja yang dapat memiliki hak ini. Khusus untuk badan hukum, hak milik maupun syarat perolehannya ditetapkan oleh pemerintah. Penggunaan tanah milik oleh bukan pemiliknya dibatasi dan diatur dengan perundang-undangan.

Hak milik dinyatakan bukan hak milik lagi ketika:

  • tanahnya jatuh kepada negara yang disebabkan karena pencabutan hak yang diakibatkan tanahnya akan digunakan untuk kepentingan umum dan tentunya ada proses ganti rugi;
  • adanya penyerahan secara sukarela oleh pemiliknya;
  • tanahnya ditelantarkan;
  • orang asing yang memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat, pencampuran harta karena perkawinan, WNI yang memiliki kewarganegaraan lain;
  • terjadinya proses jual beli, pertukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, baik secara langsung maupun tidak langsung sehingga memindahkan hak milik kepada orang asing, WNI yang memiliki kewarganegaraan lain, atau kepada badan hukum, atau;
  • tanahnya musnah.

 

Hak Guna Usaha

Pengertian Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu paling lama 25 tahun mencakup perusahaan pertanian, perikanan, atau peternakan. Hak ini diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar. Jika luas HGU lebih dari 25 hektar, maka harus menggunakan mekanisme investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik, disesuaikan dengan perkembangan zaman.

Untuk perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan hak guna usaha untuk waktu paling lama 35 tahun. Pemegang hak dapat meminta perpanjangan hak nya menjadi 25 tahun.

Hak ini hanya dapat diberikan kepada warga negara Indonesia, atau badan hukum yang didirikan menurut hukum di Indonesia, serta berkedudukan di Indonesia. HGU dapat dijadikan sebagai jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan. Sebagaimana hak yang lain, hak ini pun dapat beralih atau dialihkan kepada pihak lain.

Hak ini tidak berlaku lagi ketika:

  • jangka waktunya berakhir;
  • dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena ada syarat yang tidak dipenuhi;
  • dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
  • dicabut untuk kepentingan umum;
  • ditelantarkan;
  • tanahnya musnah, atau;
  • serta orang atau badan hukum yang mempunyai HGU namun tidak lagi memenuhi syarat, sehingga wajib melepaskan atau mengalihkan haknya kepada pihak lain. Jika tidak dilepaskan atau dialihkan maka HGU tersebut batal demi hukum atau gugur dengan sendirinya.

Baca juga: Mau Bangun Rumah Cluster Tapi Takut Dengan PSU

 

Hak Pakai

Yang dimaksud hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan.

Hak pakai dapat diberikan:

  • selama jangka waktu tertentu atau selama tanahnya digunakan untuk keperluan tertentu;
  • secara cuma-cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun.

Namun, pemberian hak pakai tersebut tidak boleh disertai dengan syarat-syarat yang mengarah kepada unsur pemerasan.

Hak pakai dapat dipunyai oleh:

  • warga negara Indonesia;
  • orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
  • badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
  • badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.

Pengalihan hak guna pakai yang dikuasai Negara kepada pihak lain harus seizin pejabat yang berwenang, sedangkan pengalihan hak pakai atas tanah milik hanya dapat dilakukan kepada pihak lain jika dimungkinkan sebagaimana disebutkan dalam perjanjian yang bersangkutan.

 

Hak Tanah Diluar HGB, HM, HGU, Dan HP

Selain hak-hak atas tanah diatas, masih ada beberapa hak atas tanah yang juga diatur dalam UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria tersebut, seperti Hak Sewa untuk Bangunan, Hak Membuka Tanah dan Memungut Hasil Hutan, dan Hak Guna Air, Pemeliharaan dan Penangkapan Ikan.

Hak sewa untuk bangunan yaitu apabila seseorang atau badan hukum yang mempunyai hak sewa atas tanah ingin menggunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa.

Hak membuka tanah dan memungut hasil hutan hanya dapat berikan kepada WNI yang diatur dalam Peraturan Pemerintah. Ketika hak yang diperoleh ini sudah digunakan secara sah, tidak serta merta mendapatkan hak milik atas tanah itu.

Hak guna air, serta pemeliharaan dan penangkapan ikan adalah hak memperoleh air untuk keperluan tertentu dan/atau mengalirkan air diatas tanah milik orang lain.

Diluar itu masih ada pula hak atas tanah yang mungkin pernah kita dengar namun tidak termaktub dalam UU tersebut, seperti HPL atau hak pengelolaan.

 

Hak Pengelolaan

Pengertian HPL atau hak pengelolaan tanah adalah hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya untuk merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah, menggunakan tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, menyerahkan bagian-bagian tanah tersebut kepada pihak ketiga dan atau bekerja sama dengan pihak ketiga.

Objek dari hak pengelolaan adalah tanah pertanian dan tanah non pertanian. Sedangkan subjeknya bisa Departemen, Badan Usaha Milik Negara, Badan Usaha Milik Daerah, PT Persero, Badan Otorita, serta Badan Hukum Pemerintah lainnya.

Dimungkinkan pemberian hak pengelolaan dari hak pakai kepada orang asing asalkan dia adalah penduduk Indonesia, badan hukum yang mempunyai perwakilan di Indonesia dan mempunyai izin kerja di Indonesia yang diberikan oleh Departemen Tenaga Kerja.

Hak ini menjadi hilang ketika:

  • karena dilepas oleh pemegang haknya;
  • dibatalkan, karena tanahnya tidak digunakan sesuai pemberian haknya;
  • dicabut untuk kepentingan umum;
  • karena berakhir jangka waktunya, jika pemberian haknya disertai dengan jangka waktu.

Baca juga: Freeze Tanah, Terobosan Baru Pemerintah Bebaskan Lahan Mega Proyek

 

Itulah beberapa hak atas tanah yang patut Anda ketahui. Hak dasar tanah yang diatur dalam UU No 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Dalam perjalanannya kemudian, sesuai dinamika dan perkembangan zaman, apa yang telah diatur melalui UU tersebut mungkin saja terjadi perubahan untuk menyesuaikan dengan zaman.

Semoga artikel ini bermanfaat bagi Anda.[ppc]

 

Sumber gambar: flickr.com by Ben Terrett

 

Be Sociable, Share!

10 thoughts on “Beda Hak Guna Bangunan, Hak Milik, Dan Hak Guna Usaha”

  1. m soleh says:

    sy punya tanah sewa dari binamarga dan pjka ini saya gunakan sdh lebih dari 10 th apa bisa saya mengajukan menjadi hak milik?

    1. profperti says:

      Pak Soleh yth, rasanya tidak mungkin tanah tersebut bisa beralih menjadi hak milik, kan sudah jelas konteksnya bahwa tanah tsb adalah tanah sewa, dan akan menjadi riskan jika diatas tanah sewa tersebut dibangun sebuah bangunan permanen, karena pengalaman di beberapa daerah, segala bangunan baik non permanen maupun permanen yang berdiri diatas tanah sewa sewaktu-waktu dapat dimanfaatkan kembali oleh pemilik tanah, dalam konteks pertanyaan Pak Soleh, berarti oleh Binarmarga/PJKA, dan akan sangat mungkin jika telah berdiri bangunan permanen diatas tanah sewa tsb, maka pemanfaatan tanah sewa tsb oleh pemiliknya tanpa disertai ganti rugi.

      Harus dicermati isi atau klausul dalam perjanjian sewa menyewa tanah tsb.

      Demikian, semoga dapat memberikan sedikit pandangan 🙂

  2. Yth pak Soleh : tanah saya kuasai sejak 1998, tahun 2016 pihak ptp mua menguasai, alasannya bahwa mereka memiliki sertipikat hgu thn 2009,apa yang saya lakukan, trimk

    1. profperti says:

      Dear Pak Yunan,

      Maaf, kami dengan profperti.com, bukan Pak Soleh 🙂
      Terkait yang disampaikan, sayangnya tidak disebutkan jenis pengelolaan tanah apa yang dimiliki Bapak sejak tahun 1998, apa hanya sebatas penggarap saja atau bagaimana? Jika status tanah atau tingkatannya tidak lebih tinggi dari yang dimiliki oleh PTP MUA, maka posisi Bapak tentu lemah.

      Demikian Pak..

  3. Erwin says:

    Saya mau tanya terkait dasar hukum dari SHM & HGU peraturan no. Brp yang mengatur tentang :
    1. Siapa subyek yang berhak memiliki, menguasai dan mengolah tanah tersebut ?
    2. Minimum dan maksimum berapa luas obyek yang berhak dimiliki, dikuasai dan diolah
    3. Dasar hukum untuk SHM & HGU peraturan terbaru no berapa ?
    4. Apa kelebihan dan kekurangan memiliki lahan dengan status SHM & HGU ?

    Terima kasih atas bantuannya

    1. profperti says:

      Dear Pak Erwin,

      Dasar hukum yang mengatur tentang Hak Milik dan Hak Guna Usaha atas tanah yaitu Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.

      Atas pertanyaan Anda, saya coba pisahkan menjadi 2 bagian, yaitu terkait dengan Hak Milik dan Hak Guna Usaha, yang merupakan hak-hak atas tanah sebagaimana bunyi Pasal 16 ayat (1) UU No 5 Tahun 1960.

      Hak Milik (Diatur rinci dalam Bagian III UU No 5 Tahun 1960) adalah:
      1. Hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, namun bukan berarti terkuat dan terpenuh adalah sifat hak yang mutlak, tak terbatas dan tidak dapat diganggu gugat, karena bagaimanapun tetap harus mengacu pada sifat hukum adat, dan fungsi sosial dari tiap-tiap hak.
      2. Hak Milik atau HM dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain, salah satunya melalui jual beli.
      3. Hak milik hanya dapat dimiliki oleh WNI.
      4. Pemerintah menetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya.
      5. Orang asing yang setelah berlakunya UU ini memperoleh Hak milik karena pewarisan tanpa wasiat, atau percampuran harta karena perkawinan, atau WNI yang memiliki Hak milik namun setelah berlakunya UU ini kehilangan kewarganegaraannya wajib melepaskan hak milik tersebut dalam jangka waktu 1 tahun sejak diperolehnya hak tersebut, atau hilangnya kewarganegaraannya. Jika setelah jangka waktu tersebut hak milik itu tidak dilepaskan maka hak milik itu akan terhapus dengan sendirinya menurut hukum.
      6. Selama seseorang memiliki kewarganegaraan lain selain kewarganegaraan Indonesia, maka dia tidak dapat mempunyai tanah dengan hak milik.
      7. Hak milik, demikian juga setiap peralihan, terhapusnya dan pembebanannya dengan hak-hak lain harus dilakukan melalui tahapan pendaftaran tanah sebagai alat pembuktian yang kuat.
      8. Hak milik dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.
      9. Setiap jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, atau kepada seorang warga negara disamping kewarganegaraan Indonesia mempunyai kewarganegaraan asing atau kepada suatu badan hukum asing, yaitu badan hukum yang didirikan menurut hukum selain hukum Indonesia, dan tidak berkedudukan di Indonesia, adalah batal demi hukum dan tanahnya jatuh kepada Negara, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.
      10. Hak milik akan hilang atau terhapus bila, tanahnya jatuh kepada negara, karena pencabutan hak, karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya, karena ditelantarkan, dan karena tanahnya musnah.

      Sedangkan, Hak Guna Usaha (Diatur rinci dalam Bagian IV UU No 5 Tahun 1960) adalah:
      1. Hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara yang diberikan kepada perusahaan, usaha pertanian, usaha perikanan, dan usaha peternakan dalam jangka waktu paling lama 25 tahun, dengan luas paling sedikit 5 hektar, dan jika luasnya lebih dari 25 hektar, maka harus menggunakan investasi modal yang layak, dan teknik perusahaan yang baik sesuai dengan perkembangan zaman.
      2. Untuk perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan hak guna usaha untuk waktu paling lama 35 tahun.
      3. Pemegang hak berdasarkan permintaannya dan mengingat keadaan perusahaannya, dapat meminta perpanjangan waktu paling lama 25 tahun.
      4. Hak Guna Usaha atau HGU dapat dimiliki oleh siapa saja dengan syarat WNI, atau Badan hukum yang didirikan menurut Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. HGU tidak dapat dimiliki oleh orang asing.
      5. Orang atau Badan Hukum pemilik HGU dan oleh sebab tidak lagi memenuhi syarat sebagai pemilik HGU, misal karena beralih kewarganegaraan atau memiliki kewarganegaraan selain WNI, dalam jangka waktu 1 tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak nya kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Jika hal ini tidak dipenuhi maka HGU tersebut terhapus menurut hukum dengan sendirinya.
      6. Hak Guna Usaha terjadi karena adanya penetapan oleh Pemerintah, dan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
      7. Hak Guna Usaha termasuk syarat-syarat pemberiannya, demikian juga setiap peralihan dan penghapusan hak tersebut harus dilakukan melalui tahapan pendaftaran tanah sebagai alat pembuktian yang kuat.
      8. Hak Guna Usaha dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.
      9. Hak Guna Usaha akan hilang atau terhapus karena sebab, jangka waktunya berakhir, diberhentikan sebelum jangka waktu berakhir karena ada syarat yang tidak dipenuhi, dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir, dicabut untuk kepentingan umum, ditelantarkan, tanahnya musnah.

      Demikian semoga membantu.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.