Biaya Yang Timbul Saat Membeli Rumah KPR

biaya rumah kpr

Anda yang saat ini sedang mencari dan akan membeli rumah KPR (Kredit Pemilikan Rumah), atau berencana membelinya secara cash keras, atau cash bertahap, haruslah memahami biaya-biaya apa saja yang timbul sebelum kunci diserahterimakan dari pengembang kepada Anda.

Kerap dijumpai dalam setiap brosur perumahan, selain mencantumkan nilai rumah yang dijual oleh developer, lalu ada luas tanah dan bangunan (tipe rumah), juga dicantumkan metode pembayaran rumah, yaitu bisa dengan cash keras, cash bertahap 12 bulan sampai dengan 60 bulan, atau mencicil mulai dari 5 tahun sampai dengan yang terlama 20 tahun, yang tentunya dengan besaran uang muka (DP) yang telah dicantumkan pula.

Dan umumnya, calon konsumen membaca brosur tersebut hanya memperhatikan, tipe rumah, uang muka, dan cicilan untuk masa yang diperkirakan oleh calon kosumen tersebut sesuai dengan kemampuan finansialnya, katakanlah misal masa kredit yaitu 15 tahun. Nah, angka-angka tersebut tentunya sangat mudah dihitung, dan Anda pun dapat langsung mengukurnya dengan kemampuan finansial Anda. Sebut saja biaya tersebut sebagai riil cost.

biaya rumah kprLalu, masih di dalam brosur tadi, selain yang sudah disebutkan diatas, juga ada yang berupa catatan. Khusus catatan yang menyangkut biaya yang ada dalam brosur tersebut sifatnya abstrak alias tidak tertuang secara gamblang berapa besarannya. Sementara untuk masing-masing item yang harus ditempuh, didalamnya ada biaya untuk bank, notaris, biaya surat-surat, dan biaya pajak.

Biasanya dalam keterangan catatan tersebut hanya disebutkan free BPHTB, gratis biaya Notaris, atau bebas biaya provisi, dan seterusnya. Nah pertanyaannya, berapa besaran biaya-biaya tersebut? Yang pasti hal tersebut tidak akan tertera di dalam brosur. Maka, itu kita sebut saja sebagai hidden cost.

Artikel ini akan mengupas sedikit tentang biaya-biaya apa saja yang timbul saat Anda membeli rumah KPR, terutama yang masuk kategori hidden cost, karena untuk yang riil cost, angka-angkanya sudah sangat jelas tertera dalam brosur.

Baca juga: Berburu Rumah Subsidi Pemerintah Bagi Golongan MBR

 

Biaya Bank

Ketika Anda mengajukan rumah KPR, maka itu artinya Anda meminta bantuan finansial kepada pihak Bank. Bank yang dapat memberikan fasiitas KPR saat ini sudah sangat banyak jumlahnya, persaingan meraih konsumen diantaranya pun sudah terjadi ditandai dengan kemudahan-kemudahan atau insentif bagi calon konsumen.

Kecenderungannya, pihak pengembang atau developer biasanya telah menggandeng pihak bank sebagai pemberi kredit, meski ada juga pengembang yang memberikan opsi kepada calon konsumennya untuk membawa sendiri bank yang akan memberikan KPR.

 

Biaya Appraisal

Satu rangkaian dengan biaya bank, untuk keperluan pengecekan sertipikat tanah dan harga jual properti yang disesuaikan dengan harga pasar yang berlaku. Biaya yang dibebankan kepada calon konsumen selaku pihak pengaju kredit besarnya mulai dari Rp 300 ribu hingga Rp 1 juta.

 

Biaya Administrasi

Setiap pengajuan kreadit memerlukan biaya administrasi yang dibebankan oleh bank kepada pihak pengaju kredit dengan besaran antara Rp 250 ribu hingga Rp 500 ribu, atau dihitung berdasarkan prosentase dari total pinjaman.

 

Biaya Provisi

Lalu ada juga biaya provisi bank yang besarannya mencapai 0,5% hingga 1% dari total pinjaman.

 

Biaya Asuransi

Biaya untuk asuransi meliputi asuransi jiwa yaitu sebesar 1% hingga 2% dari total pinjaman, serta asuransi kebakaran yaitu sebesar 1% dari total pinjaman.

Baca juga: Mau Bangun Rumah Cluster Tapi Takut Dengan PSU

 

Biaya Notaris

Biaya notaris merupakan biaya yang timbul karena proses jual beli dimana peran seorang Notaris yaitu membantu dalam proses pengurusan berbagai sertipikat tanah dan Akta Jual Beli (AJB). Notaris akan membantu dalam proses pemeriksaan sertipikat tanah, perjanjian kredit, AJB, biaya balik nama, serta Akta Pembebasan Hak Tanggungan (APHT).

Besaran biaya notaris di setiap daerah berbeda. Namun dipastikan biaya notaris muncul dalam setiap proses KPR.

 

Biaya Peningkatan Status Tanah

Hak kepemilikan atas tanah yang dibeli oleh konsumen dari pihak pengembang umumnya baru sebatas Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB), belum Sertipikat Hak Milik (SHM). Agar validitas kepemilikan atas tanah tersebut menjadi lebih terpercaya maka diperlukan peningkatan status hak tanah dari SHGB menjadi SHM.

Untuk peningkatan status hak tanah tersebut tentunya dibutuhkan biaya untuk pengurusan di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Biaya pengurusannya di setiap daerah mungkin saja berbeda. Namun, ketimbang mengurus peningkatan status hak tanahnya Anda lakukan sendiri di kemudian hari, sebaiknya diurus saja secara kolektif melalui Notaris, kemungkinannya biayanya akan lebih ringan karena diurus secara kolektif jumlah yang banyak.

 

Biaya Pajak

Selain biaya-biaya diatas, biaya yang muncul dalam proses jual beli properti adalah biaya pajak. Seorang pembeli properti dikenai pajak BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) yang besarannya mencapai 5% dari Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP).

Besaran nilai NJOPTKP di setiap daerah berbeda, tergantung dari kebijakan pemerintah daerahnya. Anda perlu cari tahu hal ini untuk memastikan berapa biaya yang perlu Anda keluarkan.

Baca juga: Mencari Rumah Idaman Dambaan Keluarga

 

Biaya Posisi Rumah

Biaya ini muncul ketika Anda memilih posisi rumah dalam siteplan yang dimiliki pengembang properti. Misal, untuk posisi rumah yang menghadap Timur dikenakan tambahan biaya, misal Rp 2 juta, sedangkan untuk posisi rumah yang menghadap Barat tidak dikenakan tambahan biaya.

Lalu, untuk posisi rumah yang berada di seputar taman, atau di seputar Fasos/Fasum dikenakan tambahan biaya, misal Rp 2 juta.

Begitu pula untuk posisi rumah yang berada di hook, meski di hook luas tanahnya cenderung berbeda dibanding posisi rumah yang berada atau diapit oleh tanah hook, dikenakan pula biaya tambahan selain tentunya biaya konversi luas tanahnya.

Informasi ini bisa Anda peroleh via marketing perumahan yang Anda incar.

 

***

Nah, itulah beberapa biaya-biaya yang umumnya timbul pada saat Anda akan membeli rumah yang perlu Anda cermati, karena biasanya biaya-biaya tersebut diatas belum tersaji dalam brosur yang Anda dapatkan.

Semoga itu menjadi gambaran dan selamat memburu rumah baru.[ppc]

 

Sumber gambar: hillsea.rentals

 

Be Sociable, Share!

20 thoughts on “Biaya Yang Timbul Saat Membeli Rumah KPR”

  1. Bagaimana? Sudah lebih mengenal pajak jual beli rumah? Ternyata tidak hanya memikirkan berapa harga jual rumah saja, Anda sebagai penjual maupun pembeli rumah juga harus mengerti pajak dan biaya tambahan lain yang harus dibayarkan di luar harga rumah. Semoga artikel ini membuat Anda lebih mengerti apa itu pajak jual beli rumah dan biaya tambahan lainnya, sehingga saat Anda dapat menjual atau membeli rumah dengan perhitungan yang benar.

  2. 2813man says:

    Saya masih tidak mengerti, saya membeli rumah dg KPR dan saya mendapatkan sisa tanah sebesar 22m2 @500.000, saya kira saya hanya membayar kewajiban tsb. Tetapi banyak tambahan biaya2 di belakangnya sepeti biaya kelebihan tanah, sisa tanah di kali 6% kemudian pajak juga, apa anda punya solusi

    1. profperti says:

      Pertanyaan saya, apakah sebelum Anda memutuskan sudah mendapatkan informasi yang rinci dari Marketing/pihak Developer mengenai biaya-biaya apa saja yang timbul, tentunya dengan se-transparan mungkin. Ketika kita tidak mendapatkan informasi pembiayaan yang rinci dan transparan dari Marketing/pihak Developer maka jelas kita akan merasa seperti dijebak. Kondisi seperti ini tentunya membuat kita kecewa, apalagi jika kita sudah kadung kepincut dengan calon rumah idaman kita.

      Setiap Developer tentu berbeda dalam menetapkan item-item pembiayaan, sebagaimana telah diulas dalam artikel diatas, dan sudah menjadi tugas Marketing/pihak Developer untuk menyampaikan informasi yang jelas, rinci, dan transparan untuk memberikan rasa adil kepada konsumennya. Namun, jika kita merasa Marketing/pihak Developer belum memberikan informasi seperti yang kita butuhkan, maka kita sebagai konsumen harus mengejar/menggali informasi secara rinci dan transparan kepada Marketing/pihak Developer.

      Bahkan jika diperlukan kita dapat meminta Marketing/pihak Developer untuk membuat surat pernyataan mengenai biaya-biaya apa saja yang timbul, dengan klausul jika ada item pembiayaan yang belum disampaikan kita dapat mundur kapan saja dan terbebas dari potongan-potongan yang ada. Tidak usah takut Marketing/pihak Developer tidak akan melayani permintaan kita. Percaya saja, bahwa Marketing/pihak Developer menginginkan jualannya laku lebih cepat.

      Namun jika kondisi yang Anda hadapi saat ini sudah jauh dari kondisi diatas, alias Anda sudah melakukan pembayaran DP (lunas atau mencicil), maka hanya ada dua pilihan, lanjut atau mundur, dengan pertimbangan jika lanjut apakah kita siap dengan segala pembiayaan yang muncul, dan jika kita mundur, berapa banyak potongan-potongan terhadap down payment yang sudah kita bayarkan. Tentu hanya Anda yang tahu kondisi keuangan Anda.

      Agak flashback sedikit, ketika Anda memutuskan di lokasi pertama tadi, apakah hanya lokasi itu satu-satunya yang menjadi pilihan Anda? Jika iya, agak berat juga, apalagi jika Anda sudah kepepet untuk segera memiliki rumah idaman. Tetapi kembali lagi, hanya Anda yang tahu apakah Anda dapat melunasi segala pembiayaan yang ada.

      Atau sebenarnya masih ada lokasi-lokasi lainnya yang membuat Anda tertarik juga? Jika iya, mengapa tidak mencoba mendalami lokasi-lokasi lain yang tersisa itu, tentunya berbekal pengalaman di lokasi pertama. Pertimbangannya, jika Anda mundur dari lokasi pertama dengan resiko potongan-potongan yang ada, apakah pembiayaan di lokasi berikutnya masih jauh lebih ringan ketimbang Anda paksakan di lokasi pertama. Untuk hal ini, tentu saja, Anda yang tahu.

      Demikian,semoga membantu.

  3. 2813man says:

    Saya masih tidak mengerti, saya membeli rumah dg KPR dan saya mendapatkan sisa tanah , saya kira saya hanya membayar kewajiban tsb. Tetapi banyak tambahan biaya2 di belakangnya sepeti biaya kelebihan tanah, sisa tanah di kali 6% kemudian pajak juga, apa anda punya solusi

    1. profperti says:

      Sudah ditanggapi via komentar sebelumnya..

  4. Haldis says:

    Mw tny pak sy br beli rmh tp nyicil lwt bank 15th yg mw sy tnyakan ap rmh sy diperumhn kena pbb tiap thn ya klo wajib byr pbb syaraty gmn ya type rmh 36/72 seharg 282jt..trims

    1. profperti says:

      Dear Pak Haldis,

      PBB adalah pajak yang dipungut atas tanah dan bangunan karena adanya keuntungan dan/atau kedudukan sosial ekonomi yang lebih baik bagi orang atau badan yang mempunyai suatu hak atasnya atau memperoleh manfaat dari padanya.

      Sehingga dengan demikian, baik rumah di perumahan maupun di non perumahan tetap dikenakan kewajiban membayar PBB setiap tahunnya, terlepas apakah perolehannya secara lunas maupun kredit seperti yang Anda lakukan saat ini.

      Untuk kondisi Anda yang membeli rumah di perumahan dengan cara KPR, biasanya PBB-nya sudah diurus oleh pihak developer secara sekaligus dengan pengurusan sertipikat tanah untuk tiap-tiap kapling-nya, namun biasanya nama yang tertera sebagai subjek pajaknya masih atas nama pihak developer. Nanti begitu KPR-nya sudah lunas, Anda akan menerima semua surat-surat terkait kepemilikan, seperti sertipikat tanah, IMB, siteplan rumah Anda. Mungkin saja Anda membutuhkan proses balik nama terkait surat-surat kepemilikan tersebut.

      Perlu dipahami, bahwa meski masih atas nama pihak developer, kewajiban pembayaran PBB setiap tahunnya merupakan kewajiban pemilik unit bumi dan bangunan. Jika tidak dibayar, maka akan dikenakan denda keterlambatan dihitung setiap tahun keterlambatan, dan akan terus diakumulasi.

      Demikian, semoga menjawab pertanyaan Anda.

  5. Pak saya mau nanya,kalau rumah kpr itu bagus nya shgb atau shm ya ? Nah nanti kalo rumahnya lunas,itu tanah kepemilikan jadi shm atau shgb ? Dan kalau rumah sudah lunas,apa ada pembiayaan lagi pak seperti misalnya pbb dll .

    1. profperti says:

      Sebaiknya yang sudah langsung SHM, karena jika Anda memilih rumah KPR yang masih SHGB maka itu artinya hak atas tanah dan bangunan tersebut akan berbatas waktu, sehingga Anda perlu memperpanjang hak guna bangunan tersebut, mungkin untuk 20 atau 30 tahun ke depan, dan jika suatu saat Anda ingin mengubah menjadi Hak Milik (SHM) nantinya Anda perlu mengurus lagi ke BPN untuk perubahan status tersebut. Sedangkan untuk yang sudah SHM, meski biasanya biayanya lebih mahal, tapi Anda tidak perlu repot mengurus sendiri ke BPN karena umumnya sudah langsung diurus secara kolektif oleh Notaris dari pihak developer.

      Setelah KPR lunas apakah status kepemilikannya berupa SHGB atau SHM, itu tergantung penawaran dari pihak developer (biasanya ditawarkan dalam materi iklannya). Anda harus memastikan diawal ke pihak developer, seperti apa bentuk status kepemilikan lahan dan bangunannya, apakah SHGB atau SHM.

      Lalu untuk SHGB maupun SHM, baik yang berlokasi di perumahan ataupun yang di luar perumahan (permukiman/perkampungan) tetap melekat olehnya yaitu PBB (Pajak Bumi dan Bangunan), sehingga menjadi kewajiban pemilik lahan dan bangunan untuk membayar pajak setiap tahunnya. Semakin luas tanah dan bangunannya, maka tentunya semakin besar pula Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang berbanding lurus terhadap Pajak Bumi dan Bangunannya.

  6. 33Boyce says:

    I must say it was hard to find your site in google.
    You write awesome articles but you should rank your blog higher
    in search engines. If you don’t know how to do it search on youtube:
    how to rank a website Marcel’s way

  7. widya goeltom says:

    Dear Pak Haldis,
    Saya mau bertanya jika pembelian rumah saya dengan cara lewat developer lgs, karena prasyarat bank agak sulit dipenuhi, karena saya tinggal 6 tahun lagi pensiun,
    apakah ada biaya KPR ke developer nya
    misal sebesar 3,415,000
    dan BPHTB

    Terimakasih, mohon banttuannya

    1. profperti says:

      Dear Bu Widya Goeltom

      Maaf, kami dengan Profperti.com, bukan Pak Haldis 🙂
      Terkait yang Bu Widya tanyakan, umumnya pihak Developer menawarkan 3 skema pembayaran, masing-masing yaitu KPR, cash keras dan cash bertahap. Untuk kondisi Ibu saat ini mungkin yang paling tepat adalah cash bertahap. Untuk skema cash bertahap, tiap Developer menawarkan beragam opsi, bisa 6-24 bulan, bisa 18-36 bulan, dan seterusnya.

      Demikian…

    1. profperti says:

      Aamiin…terima kasih juga bila bermanfaat

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.