5 Faktor Kenaikan Harga Rumah Tiap Tahun

harga rumah

Siapa saja pasti tahu jika harga rumah setiap tahunnya pasti akan naik, apapun itu, dan apapun bentuknya. Khususnya rumah, yang setiap orang atau keluarga membutuhkannya sebagai salah satu kebutuhan primer (papan), merupakan salah satu properti yang dipastikan naik setiap tahunnya. Tak terkecuali dengan rumah seken (rumah bekas).

Ekstremnya, kenaikan harga rumah bisa mencapai 10% hingga 35% per tahun, terkadang tanpa pernah diketahui apa yang mendasarinya.

Bagi Anda yang saat ini sedang berjuang untuk memiliki rumah, tentu saja kabar tersebut kian menambah berat perjuangan Anda. Tapi apapun, justru hal itu harus dijadikan sebagai motivasi untuk mencari dan mendapatkan rumah pertama Anda.

Baca juga: Biaya Yang Timbul Saat Membeli Rumah KPR

 

1.  Inflasi

Inflasi menjadi alasan pembenar atau justifikasi terhadap setiap kenaikan harga rumah. Biasanya pihak developer melalui marketingnya selalu mempropagandakan inflasi sebagai alasan untuk menaikkan harga rumah, baik marketing yang Anda sambangi di Marketing Gallery, maupun marketing yang Anda saksikan di televisi. Masing-masing sama-sama mengumbar kata-kata, “Bulan depan harga naik!”.

Inflasi adalah suatu proses meningkatnya harga-harga secara umum dan terus-menerus berkaitan dengan mekanisme pasar yang dapat disebabkan oleh berbagai faktor, seperti, konsumsi masyarakat yang meningkat, berlebihnya likuiditas di pasar yang memicu konsumsi atau bahkan spekulasi, hingga terjadinya ketidaklancaran dalam distribusi barang, yang pada gilirannya menyebabkan menurunnya nilai mata uang secara kontinyu.

Bahasa gamblangnya, dengan nilai mata uang yang turun secara kontinyu, mengakibatkan turunnya daya beli masyarakat. Kondisi tersebut kemudian membuat harga material sebagai salah satu komponen pembiayaan developer meningkat, para karyawan pada developer tersebut pun akan menuntut penyesuaian biaya hidup yang semakin mahal.

Sehingga, mau tidak mau kenaikan harga properti menjadi win win solution, meskipun dampaknya tentu saja golongan yang sedang mencari rumah semakin kesulitan mendapatkan rumah.

Menurut catatan yang dirilis Bank Indonesia, sasaran inflasi yang ditetapkan pemerintah pada tahun 2013 sebesar 4,5% dengan deviasi ± 1% dan tercatat inflasi aktual pada tahun tersebut sebesar 8,38%. Sementara sasaran inflasi tahun 2014 sebesar 4,5% dengan deviasi ± 1% dan tercatat inflasi aktual pada tahun tersebut sebesar 8,36%.

Jika melihat trend tersebut, maka jelas kenaikan harga rumah sebenarnya jauh diatas inflasi itu sendiri. Namun tetap saja, inflasi dianggap menjadi faktor utama yang paling sah terhadap kenaikan harga rumah.

 

2.  Demand

Harus diakui bahwa faktor demand (kebutuhan) ini tidak lepas dari Angka Harapan Hidup rakyat Indonesia yang semakin meningkat setiap dasawarsanya. Angka harapan hidup itu sendiri adalah perkiraan jumlah tahun hidup dari individu yang berdiam di suatu wilayah dari sekelompok mahluk hidup tertentu.

Angka harapan hidup, yang terhitung untuk Indonesia berdasarkan Sensus Penduduk tahun 1971 adalah 47,7 tahun, artinya bayi-bayi yang dilahirkan menjelang tahun 1971 (periode 1967-1969) akan dapat hidup sampai usia 47 atau 48 tahun.

Tetapi bayi-bayi yang dilahirkan menjelang tahun 1980 mempunyai usia harapan hidup yang lebih panjang, yakni hingga usia 52,2 tahun, dan meningkat lagi menjadi hingga usia 59,8 tahun untuk bayi yang dilahirkan menjelang tahun 1990. Sedangkan, bayi yang dilahirkan tahun 2000 angka harapan hidupnya mencapai usia 65,5 tahun. Sehingga, angka harapan hidup tentu saja akan berkorelasi terhadap pertumbuhan jumlah penduduk.

Peningkatan angka harapan hidup tersebut mencerminkan adanya peningkatan kehidupan dan kesejahteraan bangsa Indonesia selama 30 tahun terakhir, yaitu mulai tahun 1970-an sampai tahun 2000-an. Hal tersebut tidak lain berkat upaya pemerintah yang melakukan program pembangunan kesehatan, maupun program sosial lainnya termasuk kesehatan lingkungan, kecukupan gizi dan kalori, termasuk pemberantasan kemiskinan.

Meningkatnya kesejahteraan rakyat Indonesia yang tercermin melalui angka harapan hidup tersebut, disertai dengan meningkatnya pertumbuhan penduduk Indonesia, tentunya menuntut pemenuhan kebutuhan akan rumah sebagai tempat tinggal.

Namun faktanya masih terjadi ketimpangan rasio antara ketersediaan rumah dengan jumlah KK (Kepala Keluarga) yang membutuhkan rumah. Hal tersebut dibaca para pengembang properti sebagai peluang untuk terus menaikkan harga properti yang dijualnya.

Baca juga: Berburu Rumah Subsidi Pemerintah Bagi Golongan MBR

 

3.  Supply

Menyimak poin demand diatas, tentunya menjadi kewajiban pemerintah untuk memastikan supply (pasokan) rumah melalui berbagai program, salah satunya program 1 Juta Rumah Bersubsidi bagi Golongan Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) seperti yang saat ini sedang dilakukan oleh Kemenpera.

Saat ini saja, masih terjadi backlog rumah yang menurut catatan BPS dan Bappenas Tahun 2014 sebesar 13,5 juta unit berdasarkan konsep kepemilikan, dan ditargetkan turun menjadi 6,8 juta unit pada tahun 2019.

Dalam rangka memenuhi demand tersebut, sangat jelas pemerintah memiliki keterbatasan, salah satunya menyangkut anggaran. Oleh karenanya, peran swasta tidak bisa lepas bersama-sama dengan pemerintah dalam menyiapkan pemenuhan kebutuhan akan rumah. Pemerintah perlu memberikan insentif bagi pihak swasta yang turut andil menyiapkan hunian melalui regulasi yang kondusif terhadap investasi.

Dilain pihak, swasta atau dalam hal ini developer juga harus taat terhadap aturan yang ada, harus pula mengikuti kaidah-kaidah pengelolaan lingkungan yang berkelanjutan (sustainable development). Alih-alih membantu Pemerintah, namun menggadaikan ruang yang serba terbatas untuk memaksimalkan keuntungan dengan mengorbankan aspek kenyamanan konsumen. Tentu itu tidak diharapkan.

Maka, masih adanya gap atau ketidakseimbangan supply dan demand tersebut membuat harga properti, khususnya harga rumah setiap tahunnya selalu mengalami kenaikan.

 

4.  Investasi

harga propertiTak dapat dipungkiri lagi, jika rumah selain sebagai pemenuhan kebutuhan primer setiap orang, juga dapat dijadikan sebagai sarana atau alat investasi. Umum dijumpai, atau sering kita dengar, ada orang yang memiliki rumah lebih dari satu. Rumah kedua dan seterusnya dijadikan sebagai alat investasi, seperti disewakan atau dikontrakkan, atau bahkan dijual ketika telah lewat beberapa tahun, setelah dianggap memberikan keuntungan.

Ada satu kawasan perumahan yang ketika dilepas perdana untuk tipe 45/90 dihargai Rp 600 juta, tidak sampai enam bulan, sudah bisa dijual dengan harga Rp 800 juta, dan setahun kemudian sudah diatas angka Rp 1 miliar.

Masih pada kawasan yang sama, meski rumah tidak ditinggali konsumen, namun oleh pengelola dikenakan biaya pemeliharaan lingkungan sebesar Rp 500 ribu per bulan, serta ditambah denda Rp 500 ribu per bulan jika tidak ditinggali. Hebatnya, Rp 1 juta per bulan tetap dibayar meski tidak ditinggali. Apa namanya jika itu bukan untuk maksud investasi.

Value yang dimiliki oleh rumah itulah yang menyebabkan orang tertarik untuk menjadikan rumah sebagai sarana investasi.

Baca juga: Agung Sedayu Group Kembangkan Grand Galaxy City Di Kota Bekasi

 

5.  Lokasi

“Posisi menentukan prestasi!”, mungkin Anda hafal dengan idiom saat zaman sekolah atau zaman kuliah dulu. Meski berkonotasi negatif, tapi ya itulah salah satu idiom yang paling dikenal siswa maupun mahasiswa.

Idiom tersebut mengandung makna jika dapat memilih posisi yang tepat saat ujian, dalam arti posisinya dekat dengan teman yang pandai dan tidak pelit memberikan jawaban, maka hasil ujian pun akan baik.

Idiom tersebut menggambarkan, rumah yang berada di dalam sebuah kawasan perumahan dan berada di lokasi yang strategis, merupakan salah satu faktor naiknya harga rumah setiap tahun. Rumah strategis diidentikkan dengan rumah yang berada pada kawasan yang telah tumbuh, serta telah tersedia berbagai fasilitas kota, seperti perkantoran, pusat perbelanjaan, perniagaan, rumah sakit, sekolah, tempat ibadah, dan seterusnya.

 

Itulah kelima faktor yang menyebabkan mengapa harga properti, khususnya rumah selalu mengalami kenaikan harga setiap tahunnya. Bagi Anda yang sedang mencari rumah, tetap semangat untuk menyimak beragam iklan properti, baik ditawarkan oleh pemerintah melalui program-program khusus, maupun yang ditawarkan developer swasta melalui penawaran bonus atau keringanan biaya.[ppc]

 

 

Sumber gambar: property24.com

 

Be Sociable, Share!

8 thoughts on “5 Faktor Kenaikan Harga Rumah Tiap Tahun”

  1. Wahyu says:

    Kalau ambil tumah lewat kpr kira2 berapa tahun untuk bisa mendapatkan keuntungan? Krn ada biaya proses kpr dll. Serta cicilan yang sudah berjalan

    1. profperti says:

      Tentunya harus dirinci secara detail, berapa biaya KPR-nya, berapa cicilannya, berapa lama masa KPR-nya, dan hitungan-hitungan lainnya, termasuk juga lokasinya. Namun umumnya, jika kita mengambil KPR via bank konvensional yang menerapkan sistem anuitas maka dalam 2 atau 3 tahun pertama, kita dibebankan oleh biaya atau pembayaran bunga, bahkan mungkin rate-nya bisa antara 70:30, dengan 30% nya untuk pembayaran pokok.

  2. Awan says:

    Mohon saran, saya akan dapat kontrak bekerja di luar negeri dengan potential saving 20 juta/bulan selama 3 tahun. Target sy untuk mengumpulkan tabungan sekitar 700jutaan.
    Pertanyaan saya, manakah yang lebih menguntungkan antara mengambil KPR sebelum sy berangkat ke luar neger (ada bunga KPR yang perlu dikembalikan) atau menabung selama 3 tahun sy di luar neger (harga properti terus naik) untuk kemudian membeli properti secara tunai? Variabel apa saja yang perlu diperhitungkan?
    Perkiraan sy dapat membeli properti senilai Rp. 500 juta (pada waktu 3 tahun ke depan).
    Terima kasih.

    1. profperti says:

      Dear Mas Awan,
      Menurut saya, lebih baik Anda mengambil KPR sebelum berangkat ke luar negeri, ketimbang mengambil properti setelah Anda kembali dari luar negeri. Mengapa demikian? Ingat, properti adalah sebuah investasi yang dijamin pasti naik setiap tahunnya.
      Bayangkan, jika Anda membeli properti saat ini dengan cara KPR, misalkan dengan budget Rp 500 juta lalu Anda mendapatkan properti berupa rumah dengan tipe bangunan 45/90, tiga tahun ke depan hampir dapat dipastikan nilai properti Anda akan naik paling kurang 10% per tahun, bagaimana jika kenaikannya lebih dari 15%, Anda tinggal menghitung saja.
      Sebagai ilustrasi, dengan harga properti Rp 500 juta plus kenaikan flat 10% per tahun, maka pada tahun ketiga, nilai properti Anda akan bernilai Rp 665 juta. JIka Anda berasumsi bahwa sepulang dari luar negeri Anda telah berhasil mengumpulkan Rp 700 juta, dan itu artinya secara matematis Anda mampu membeli properti berupa rumah tipe 45/90 secara cash dan bahkan masih ada kelebihan sekitar Rp 34,5 juta, menurut saya asumsi Anda masih sebatas asumsi saja, terkadang waktu berbicara lain.
      Perlu dipertimbangkan, bahwa belum tentu properti seharga Rp 665 juta yang Anda beli di tahun ketiga Anda pulang dari luar negeri, adalah berupa tipe bangunan 45/90, karena bisa jadi Anda hanya akan mendapatkan yang tipe 45/84 atau 45/72. Jika pun Anda mendapatkan tipe 45/90, belum tentu lokasinya berada di tempat yang strategis seperti sebelum Anda berangkat ke luar negeri. Apalagi jika Anda memperkirakan dapat membeli properti senilai Rp 500 juta pada waktu 3 tahun ke depan, bisa jadi Anda hanya akan mendapatkan rumah tipe 21/60 dan berlokasi di pinggiran kota yang masih minim akses.
      Hal lain yang juga menjadi pertimbangan adalah terkait dengan living cost dan life style Anda diluar negeri. Belum lagi jika ada hal-hal tak terduga yang tidak diinginkan salama Anda diluar negeri. Hal-hal tersebut akan mengganggu pengumpulan Rp 700 juta Anda.
      Satu hal, umumnya saat ini orang akan lebih memilih berhutang ketimbang menabung. Dengan berhutang, seseorang akan terpacu dan menjadi terpaksa untuk menabung (baca= membayar hutang).
      Demikian. 

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.