Biaya Yang Timbul Saat Membeli Rumah KPR

biaya rumah kpr

Anda yang saat ini sedang mencari dan akan membeli rumah KPR (Kredit Pemilikan Rumah), atau berencana membelinya secara cash keras, atau cash bertahap, haruslah memahami biaya-biaya apa saja yang timbul saat beli rumah KPR sebelum kunci diserahterimakan dari pengembang kepada Anda.

Kerap dijumpai dalam setiap brosur perumahan, selain mencantumkan nilai rumah yang dijual oleh developer, lalu ada luas tanah dan bangunan (tipe rumah), juga dicantumkan metode pembayaran rumah, yaitu bisa dengan cash keras, cash bertahap 12 bulan sampai dengan 60 bulan, atau mencicil mulai dari 5 tahun sampai dengan yang terlama 20 tahun, yang tentunya dengan besaran uang muka (DP) yang telah dicantumkan pula.

Dan umumnya, calon konsumen membaca brosur tersebut hanya memperhatikan, tipe rumah, uang muka, dan cicilan untuk masa yang diperkirakan oleh calon kosumen tersebut sesuai dengan kemampuan finansialnya, katakanlah misal masa kredit yaitu 15 tahun.

Nah, angka-angka tersebut tentunya sangat mudah dihitung, dan Anda pun dapat langsung mengukurnya dengan kemampuan finansial Anda. Sebut saja biaya tersebut sebagai riil cost.

Baca juga: 4 Kiat Menabung untuk Membayar DP Rumah

biaya rumah kprLalu, masih di dalam brosur tadi, selain yang sudah disebutkan diatas, juga ada yang berupa catatan.

Khusus catatan yang menyangkut biaya yang ada dalam brosur tersebut sifatnya abstrak alias tidak tertuang secara gamblang berapa besarannya. Sementara untuk masing-masing item yang harus ditempuh, didalamnya ada biaya untuk bank, notaris, biaya surat-surat, dan biaya pajak.

Biasanya dalam keterangan catatan tersebut hanya disebutkan free BPHTB, gratis biaya Notaris, atau bebas biaya provisi, dan seterusnya. Nah pertanyaannya, berapa besaran biaya-biaya tersebut? Yang pasti hal tersebut tidak akan tertera di dalam brosur. Maka, itu kita sebut saja sebagai hidden cost.

Artikel ini akan mengupas sedikit tentang biaya-biaya apa saja yang timbul saat Anda membeli rumah KPR, terutama yang masuk kategori hidden cost, karena untuk yang riil cost, angka-angkanya sudah sangat jelas tertera dalam brosur.

Baca juga: Berburu Rumah Subsidi Pemerintah Bagi Golongan MBR

Biaya Bank

Ketika Anda mengajukan rumah KPR, maka itu artinya Anda meminta bantuan finansial kepada pihak Bank. Bank yang dapat memberikan fasiitas KPR saat ini sudah sangat banyak jumlahnya, persaingan meraih konsumen diantaranya pun sudah terjadi ditandai dengan kemudahan-kemudahan atau insentif bagi calon konsumen.

Kecenderungannya, pihak pengembang atau developer biasanya telah menggandeng pihak bank sebagai pemberi kredit, meski ada juga pengembang yang memberikan opsi kepada calon konsumennya untuk membawa sendiri bank yang akan memberikan KPR.

Biaya Appraisal

Satu rangkaian dengan biaya bank, untuk keperluan pengecekan sertipikat tanah dan harga jual properti yang disesuaikan dengan harga pasar yang berlaku. Biaya yang dibebankan kepada calon konsumen selaku pihak pengaju kredit besarnya mulai dari Rp 300 ribu hingga Rp 1 juta.

Biaya Administrasi

Setiap pengajuan kreadit memerlukan biaya administrasi yang dibebankan oleh bank kepada pihak pengaju kredit dengan besaran antara Rp 250 ribu hingga Rp 500 ribu, atau dihitung berdasarkan prosentase dari total pinjaman.

Baca juga: Strategi Mencari dan Mendapatkan Rumah Pertama

Biaya Provisi

Lalu ada juga biaya provisi bank yang besarannya mencapai 0,5% hingga 1% dari total pinjaman.

Biaya Asuransi

Biaya untuk asuransi meliputi asuransi jiwa yaitu sebesar 1% hingga 2% dari total pinjaman, serta asuransi kebakaran yaitu sebesar 1% dari total pinjaman.

Biaya Notaris

Biaya notaris merupakan biaya yang timbul karena proses jual beli dimana peran seorang Notaris yaitu membantu dalam proses pengurusan berbagai sertipikat tanah dan Akta Jual Beli (AJB). Notaris akan membantu dalam proses pemeriksaan sertipikat tanah, perjanjian kredit, AJB, biaya balik nama, serta Akta Pembebasan Hak Tanggungan (APHT).

Besaran biaya notaris di setiap daerah berbeda. Namun dipastikan biaya notaris muncul dalam setiap proses KPR.

Baca juga: Tips Mencari dan Memilih Notaris Untuk Jual-Beli Properti

Biaya Peningkatan Status Tanah

Hak kepemilikan atas tanah yang dibeli oleh konsumen dari pihak pengembang umumnya baru sebatas Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB), belum Sertipikat Hak Milik (SHM). Agar validitas kepemilikan atas tanah tersebut menjadi lebih terpercaya maka diperlukan peningkatan status hak tanah dari SHGB menjadi SHM.

Untuk peningkatan status hak tanah tersebut tentunya dibutuhkan biaya untuk pengurusan di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Biaya pengurusannya di setiap daerah mungkin saja berbeda.

Namun, ketimbang mengurus peningkatan status hak tanahnya Anda lakukan sendiri di kemudian hari, sebaiknya diurus saja secara kolektif melalui Notaris, kemungkinannya biayanya akan lebih ringan karena diurus secara kolektif jumlah yang banyak.

Biaya Pajak

Selain biaya-biaya diatas, biaya yang muncul dalam proses jual beli properti adalah biaya pajak. Seorang pembeli properti dikenai pajak BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) yang besarannya mencapai 5% dari Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP).

Besaran nilai NJOPTKP di setiap daerah berbeda, tergantung dari kebijakan pemerintah daerahnya. Anda perlu cari tahu hal ini untuk memastikan berapa biaya yang perlu Anda keluarkan.

Baca juga: Mengenal Jenis Pajak Properti

Biaya Posisi Rumah KPR

Biaya ini muncul ketika Anda memilih posisi rumah dalam siteplan yang dimiliki pengembang properti. Misal, untuk posisi rumah yang menghadap Timur dikenakan tambahan biaya, misal Rp 2 juta, sedangkan untuk posisi rumah yang menghadap Barat tidak dikenakan tambahan biaya.

Lalu, untuk posisi rumah yang berada di seputar taman, atau di seputar Fasos/Fasum dikenakan tambahan biaya, misal Rp 2 juta.

Begitu pula untuk posisi rumah yang berada di hook, meski di hook luas tanahnya cenderung berbeda dibanding posisi rumah yang berada atau diapit oleh tanah hook, dikenakan pula biaya tambahan selain tentunya biaya konversi luas tanahnya.

Informasi ini bisa Anda peroleh via marketing perumahan yang Anda incar.

Baca juga: Tips Agar Pengajuan KPR Anda Disetujui

***

Nah, itulah beberapa biaya-biaya yang umumnya timbul pada saat Anda akan membeli rumah KPR yang perlu Anda cermati, karena biasanya biaya-biaya tersebut diatas belum tersaji dalam brosur yang Anda dapatkan.

Semoga itu menjadi gambaran dan selamat memburu rumah KPR baru.[ppc]

Baca juga artikel lain di Profperti.com

Sumber gambar: hillsea.rentals

Be Sociable, Share!

26 thoughts on “Biaya Yang Timbul Saat Membeli Rumah KPR

  1. Pingback: Diburu Waktu, Minta Broker Jual Apartemen Anda | ProfPerti

  2. Claude Philen

    Bagaimana? Sudah lebih mengenal pajak jual beli rumah? Ternyata tidak hanya memikirkan berapa harga jual rumah saja, Anda sebagai penjual maupun pembeli rumah juga harus mengerti pajak dan biaya tambahan lain yang harus dibayarkan di luar harga rumah. Semoga artikel ini membuat Anda lebih mengerti apa itu pajak jual beli rumah dan biaya tambahan lainnya, sehingga saat Anda dapat menjual atau membeli rumah dengan perhitungan yang benar.

    Reply
  3. Pingback: 5 Faktor Kenaikan Harga Rumah Tiap Tahun | ProfPerti

  4. 2813man

    Saya masih tidak mengerti, saya membeli rumah dg KPR dan saya mendapatkan sisa tanah sebesar 22m2 @500.000, saya kira saya hanya membayar kewajiban tsb. Tetapi banyak tambahan biaya2 di belakangnya sepeti biaya kelebihan tanah, sisa tanah di kali 6% kemudian pajak juga, apa anda punya solusi

    Reply
    1. profperti Post author

      Pertanyaan saya, apakah sebelum Anda memutuskan sudah mendapatkan informasi yang rinci dari Marketing/pihak Developer mengenai biaya-biaya apa saja yang timbul, tentunya dengan se-transparan mungkin. Ketika kita tidak mendapatkan informasi pembiayaan yang rinci dan transparan dari Marketing/pihak Developer maka jelas kita akan merasa seperti dijebak. Kondisi seperti ini tentunya membuat kita kecewa, apalagi jika kita sudah kadung kepincut dengan calon rumah idaman kita.

      Setiap Developer tentu berbeda dalam menetapkan item-item pembiayaan, sebagaimana telah diulas dalam artikel diatas, dan sudah menjadi tugas Marketing/pihak Developer untuk menyampaikan informasi yang jelas, rinci, dan transparan untuk memberikan rasa adil kepada konsumennya. Namun, jika kita merasa Marketing/pihak Developer belum memberikan informasi seperti yang kita butuhkan, maka kita sebagai konsumen harus mengejar/menggali informasi secara rinci dan transparan kepada Marketing/pihak Developer.

      Bahkan jika diperlukan kita dapat meminta Marketing/pihak Developer untuk membuat surat pernyataan mengenai biaya-biaya apa saja yang timbul, dengan klausul jika ada item pembiayaan yang belum disampaikan kita dapat mundur kapan saja dan terbebas dari potongan-potongan yang ada. Tidak usah takut Marketing/pihak Developer tidak akan melayani permintaan kita. Percaya saja, bahwa Marketing/pihak Developer menginginkan jualannya laku lebih cepat.

      Namun jika kondisi yang Anda hadapi saat ini sudah jauh dari kondisi diatas, alias Anda sudah melakukan pembayaran DP (lunas atau mencicil), maka hanya ada dua pilihan, lanjut atau mundur, dengan pertimbangan jika lanjut apakah kita siap dengan segala pembiayaan yang muncul, dan jika kita mundur, berapa banyak potongan-potongan terhadap down payment yang sudah kita bayarkan. Tentu hanya Anda yang tahu kondisi keuangan Anda.

      Agak flashback sedikit, ketika Anda memutuskan di lokasi pertama tadi, apakah hanya lokasi itu satu-satunya yang menjadi pilihan Anda? Jika iya, agak berat juga, apalagi jika Anda sudah kepepet untuk segera memiliki rumah idaman. Tetapi kembali lagi, hanya Anda yang tahu apakah Anda dapat melunasi segala pembiayaan yang ada.

      Atau sebenarnya masih ada lokasi-lokasi lainnya yang membuat Anda tertarik juga? Jika iya, mengapa tidak mencoba mendalami lokasi-lokasi lain yang tersisa itu, tentunya berbekal pengalaman di lokasi pertama. Pertimbangannya, jika Anda mundur dari lokasi pertama dengan resiko potongan-potongan yang ada, apakah pembiayaan di lokasi berikutnya masih jauh lebih ringan ketimbang Anda paksakan di lokasi pertama. Untuk hal ini, tentu saja, Anda yang tahu.

      Demikian,semoga membantu.

      Reply
  5. 2813man

    Saya masih tidak mengerti, saya membeli rumah dg KPR dan saya mendapatkan sisa tanah , saya kira saya hanya membayar kewajiban tsb. Tetapi banyak tambahan biaya2 di belakangnya sepeti biaya kelebihan tanah, sisa tanah di kali 6% kemudian pajak juga, apa anda punya solusi

    Reply
    1. profperti Post author

      Sudah ditanggapi via komentar sebelumnya..

      Reply
  6. Haldis

    Mw tny pak sy br beli rmh tp nyicil lwt bank 15th yg mw sy tnyakan ap rmh sy diperumhn kena pbb tiap thn ya klo wajib byr pbb syaraty gmn ya type rmh 36/72 seharg 282jt..trims

    Reply
    1. profperti Post author

      Dear Pak Haldis,

      PBB adalah pajak yang dipungut atas tanah dan bangunan karena adanya keuntungan dan/atau kedudukan sosial ekonomi yang lebih baik bagi orang atau badan yang mempunyai suatu hak atasnya atau memperoleh manfaat dari padanya.

      Sehingga dengan demikian, baik rumah di perumahan maupun di non perumahan tetap dikenakan kewajiban membayar PBB setiap tahunnya, terlepas apakah perolehannya secara lunas maupun kredit seperti yang Anda lakukan saat ini.

      Untuk kondisi Anda yang membeli rumah di perumahan dengan cara KPR, biasanya PBB-nya sudah diurus oleh pihak developer secara sekaligus dengan pengurusan sertipikat tanah untuk tiap-tiap kapling-nya, namun biasanya nama yang tertera sebagai subjek pajaknya masih atas nama pihak developer. Nanti begitu KPR-nya sudah lunas, Anda akan menerima semua surat-surat terkait kepemilikan, seperti sertipikat tanah, IMB, siteplan rumah Anda. Mungkin saja Anda membutuhkan proses balik nama terkait surat-surat kepemilikan tersebut.

      Perlu dipahami, bahwa meski masih atas nama pihak developer, kewajiban pembayaran PBB setiap tahunnya merupakan kewajiban pemilik unit bumi dan bangunan. Jika tidak dibayar, maka akan dikenakan denda keterlambatan dihitung setiap tahun keterlambatan, dan akan terus diakumulasi.

      Demikian, semoga menjawab pertanyaan Anda.

      Reply
  7. Pingback: Cara Konservasi Air Tanah Dengan Sumur Resapan | ProfPerti

  8. Pingback: Strategi Mencari dan Mendapatkan Rumah Pertama | ProfPerti

  9. Riski saharani

    Pak saya mau nanya,kalau rumah kpr itu bagus nya shgb atau shm ya ? Nah nanti kalo rumahnya lunas,itu tanah kepemilikan jadi shm atau shgb ? Dan kalau rumah sudah lunas,apa ada pembiayaan lagi pak seperti misalnya pbb dll .

    Reply
    1. profperti Post author

      Sebaiknya yang sudah langsung SHM, karena jika Anda memilih rumah KPR yang masih SHGB maka itu artinya hak atas tanah dan bangunan tersebut akan berbatas waktu, sehingga Anda perlu memperpanjang hak guna bangunan tersebut, mungkin untuk 20 atau 30 tahun ke depan, dan jika suatu saat Anda ingin mengubah menjadi Hak Milik (SHM) nantinya Anda perlu mengurus lagi ke BPN untuk perubahan status tersebut. Sedangkan untuk yang sudah SHM, meski biasanya biayanya lebih mahal, tapi Anda tidak perlu repot mengurus sendiri ke BPN karena umumnya sudah langsung diurus secara kolektif oleh Notaris dari pihak developer.

      Setelah KPR lunas apakah status kepemilikannya berupa SHGB atau SHM, itu tergantung penawaran dari pihak developer (biasanya ditawarkan dalam materi iklannya). Anda harus memastikan diawal ke pihak developer, seperti apa bentuk status kepemilikan lahan dan bangunannya, apakah SHGB atau SHM.

      Lalu untuk SHGB maupun SHM, baik yang berlokasi di perumahan ataupun yang di luar perumahan (permukiman/perkampungan) tetap melekat olehnya yaitu PBB (Pajak Bumi dan Bangunan), sehingga menjadi kewajiban pemilik lahan dan bangunan untuk membayar pajak setiap tahunnya. Semakin luas tanah dan bangunannya, maka tentunya semakin besar pula Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang berbanding lurus terhadap Pajak Bumi dan Bangunannya.

      Reply
  10. 33Boyce

    I must say it was hard to find your site in google.
    You write awesome articles but you should rank your blog higher
    in search engines. If you don’t know how to do it search on youtube:
    how to rank a website Marcel’s way

    Reply
  11. widya goeltom

    Dear Pak Haldis,
    Saya mau bertanya jika pembelian rumah saya dengan cara lewat developer lgs, karena prasyarat bank agak sulit dipenuhi, karena saya tinggal 6 tahun lagi pensiun,
    apakah ada biaya KPR ke developer nya
    misal sebesar 3,415,000
    dan BPHTB

    Terimakasih, mohon banttuannya

    Reply
    1. profperti Post author

      Dear Bu Widya Goeltom

      Maaf, kami dengan Profperti.com, bukan Pak Haldis 🙂
      Terkait yang Bu Widya tanyakan, umumnya pihak Developer menawarkan 3 skema pembayaran, masing-masing yaitu KPR, cash keras dan cash bertahap. Untuk kondisi Ibu saat ini mungkin yang paling tepat adalah cash bertahap. Untuk skema cash bertahap, tiap Developer menawarkan beragam opsi, bisa 6-24 bulan, bisa 18-36 bulan, dan seterusnya.

      Demikian…

      Reply
    1. profperti Post author

      Aamiin…terima kasih juga bila bermanfaat

      Reply
  12. Pingback: Diburu Waktu, Minta Broker Properti Jual Apartemen Anda - ProfPerti

  13. Pingback: 3 Skema Pembayaran Properti - ProfPerti 3 Skema Pembayaran Properti

  14. Pingback: Cara Memilih Agen Properti Paling Komprehensif - ProfPerti

  15. Pingback: Mencari Rumah Idaman Dambaan Keluarga - ProfPerti .com

  16. Aiko

    Maaf pak, saya mau bertanya jika saya ambil kp type 36/72 dengan harga jual bank 160jt. Saya mengeluarkan biaya dp+ tanah lebih 10m+uang ke bagian pengembang total rp 52jt diluar biaya akad. Apakah wajar pak? Ataw memang tidak seharusnya mencapai 52jt.

    Reply
    1. profperti Post author

      Dear Aiko

      Pertama, pisahkan antara biaya DP+biaya lainnya, dengan biaya kelebihan tanah. Umumnya, biaya DP+biaya lainnya menjadi biaya pengurang harga jual. Dari yang Anda sampaikan, dengan harga jual rumah Rp 160 juta, berarti bila DP misal 20%, maka yang harus Anda bayarkan adalah Rp 32 juta. Jangan lupa, masih ada biaya lainnya, misalnya total semua adalah Rp 8 juta, maka secara total biaya DP+biaya lainnya = Rp 40 juta.

      Kedua, mengingat rumah yang Anda ambil, mungkin saja lokasinya berada di hook sehingga memiliki kelebihan tanah 10 m2, dan dari Rp 52 juta yang Anda sampaikan tadi berarti masih ada selisih sebesar Rp 12 juta, maka saya menghitungnya mudah saja, sehingga kelebihan tanah per meter dihargai Rp 1,2 juta oleh pihak pengembang.

      Nah, wajar atau tidak, sebenarnya dapat dilihat dari berapa DP yang harus Anda bayarkan, berapa jumlah biaya-biaya lainnya, serta berapa harga pasaran tanah per meter di lokasi rumah yang Anda beli.

      Demikian, semoga membantu.

      Reply
      1. Aiko

        Maaf ka, harga jual nya tidak berkurang .. jadi saya terlalu bingung karena ada yg bilang kalo pengembang itu tidak wajar karena pembiayaan seperti pemasangan air dan listrik harusnya sudah satu harga dengan rumahnya. Kecuali memang ada tanah lebih itu saja dan dp dan akad harusnya seperti itu ga ka?

        Reply
        1. profperti Post author

          Dear Aiko,

          Bila Anda sampaikan harga jualnya tidak berkurang, sementara diawal Anda juga sampaikan rumah tipe 36/72 harga jual bank Rp 160 juta, dimana masih ada biaya DP+kelebihan tanah+biaya lain dengan total sebesar Rp 52 juta, diluar biaya akad, bila demikian yang saya pahami totalnya Rp 212 juta bukan? Koreksi bila saya salah.

          Pengembang-pengembang pada umumnya memang sudah menyertakan biaya pemasangan air atau pompa, dan termasuk listrik dalam harga jual rumah. Dan memang sebenarnya agak aneh, bila kebutuhan air dan listrik yang merupakan kebutuhan dasar dalam setiap unit rumah dihitung terpisah, atau bersifat opsional.

          Termasuk juga biaya akad, umumnya juga sudah dihitung dalam harga jual yang ditetapkan developer, kecuali bila ditetapkan lain. Meskipun tiap-tiap developer dan tiap-tiap bank akan berbeda cara, berbeda strateginya dalam menggaet konsumen, termasuk dalam urusan biaya akad. Ingat, termasuk pula dalam hal menyembunyikan biaya-biaya lain atau disebut hidden cost, yang notabene menjadi bagian dari strategi untuk mendatangkan calon konsumen.

          Nah, tugas kita lah yang merinci, mencari tahu, dan menguak dengan jelas biaya-biaya lain (hidden cost) atas rumah yang sedang kita incar kepada pihak developer, atau bisa juga bertukar informasi dengan calon pembeli lain yang Anda ketahui. Dan bahkan, jika perlu membandingkannya dengan unit rumah lain yang dijual oleh developer yang berbeda.

          Reply

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.